江書平：

    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家好，很高興來到南京參加我們“2010第二屆中國地源熱泵行業(yè)高層論壇”。我來自中國房地產(chǎn)協(xié)會，是咱們產(chǎn)品的主要用戶。我們是行業(yè)協(xié)會的主管部門，主要代表中國房地產(chǎn)協(xié)會進行相關(guān)合作，特別是為相關(guān)企業(yè)服務(wù)。上午聽的咱們九位專家和領(lǐng)導(dǎo)的演講，受益匪淺，主要就地源熱泵在做低碳房地產(chǎn)項目的重要性，同時，就中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢以及低碳建筑的情況做一些介紹。首先，我介紹一下中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了產(chǎn)品時代，創(chuàng)新是產(chǎn)品的靈魂，房地產(chǎn)的新設(shè)計、新技術(shù)和新節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，綠色、環(huán)保、低碳、智能化等技術(shù)已經(jīng)成為發(fā)展的主流，是房地產(chǎn)創(chuàng)新品牌以及產(chǎn)品層出不窮的原因之一。我們的很多企業(yè)家，對我們的中國房地產(chǎn)業(yè)，不管遇到什么問題都是非常有信心的。目前，對房地產(chǎn)業(yè)出臺了很多文件，我認為，主要是對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對監(jiān)督部分城市房價過快上漲，滿足群眾的基本住房需求而出臺的。小平同志在80年代就講過，美國建國200多年了，為什么美國房地產(chǎn)業(yè)沒有成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)？現(xiàn)在來看，說明我們太過于重視我們的房地產(chǎn)業(yè)了，這就是為什么資本主義國家沒有成為重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，從某一方面來講，我們出臺的政策太多了，有的與房地產(chǎn)企業(yè)的信用有關(guān)系的，有的與中國經(jīng)濟形式發(fā)展的變化有關(guān)系。所以今后要在政策范圍之內(nèi)依法做好企業(yè)、做好項目，在創(chuàng)造中求發(fā)展，要轉(zhuǎn)變固有的思想模式，多交流、多思考，將企業(yè)置身于大市場的戰(zhàn)略當(dāng)中，全面整合出一個更大的資源平臺，才能為企業(yè)謀求到更大的生存空間和發(fā)展空間。這是最重要的。

    最近出臺的相關(guān)文件，都是在提醒。國家感覺到（放任）房地產(chǎn)（的發(fā)展史）要出問題的，趕快要提醒，就是要讓我們因地制宜做好我們的房地產(chǎn)業(yè)，這就是我們對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。下面我把我們房地產(chǎn)業(yè)研究的課題，對中國房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢與情況做一個報告，有興趣的代表等會可以交流。

    首先是現(xiàn)狀。新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，措施嚴、密集程度空前，加快了調(diào)控力度。受四月份新政的影響，土地市場，包括新房和二手房的市場量跌價升，消費者觀望情緒日益濃厚，同時，房地產(chǎn)市場處于效果的觀察期，短期內(nèi)，中央和地方出臺更嚴密的政策可能性比較小，因為經(jīng)濟形勢升溫，將逐步影響到市場的走勢。同時，下半年開始，市場態(tài)勢將逐步轉(zhuǎn)到調(diào)價控量的趨勢上，我們也預(yù)計到，會有更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來。首先我們看信貸利率政策，這是宏觀調(diào)控的重要手段。提高了信貸門檻的政策，使改善需求受到影響，同時，也限制了囤地和炒房，同時對購房者預(yù)期的影響鮮明，購二手房、購第二套房來講，提高了首付、利率，達到一倍。第三個，新政支持房地產(chǎn)企業(yè)對保障房的供給，2009年僅棚改房就要達到280萬套，這幾乎是一個死指標。同時，各地陸續(xù)出臺了細則和市場監(jiān)控的措施。

    可以說，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入了效果的專項期，近期，主要是確保保障，以及規(guī)范市場的交易秩序，不斷出臺更新、更嚴的政策。同時，房地產(chǎn)政策短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)剔除房地產(chǎn)的投資功能，同時，避免房地產(chǎn)行業(yè)影響實體經(jīng)濟的發(fā)展。同時，土地招投標的制度不會改變，但是政府會有更多的手段，避免對政府財政稅收對房地產(chǎn)業(yè)過多的依賴性。第四，涉及到對市場走勢的預(yù)測。首先是土地市場，供應(yīng)量增加，企業(yè)拿地的機會顯現(xiàn)，同時，對有較大影響的地塊可以招標，特別是東部地區(qū)成交量持續(xù)低迷，全年的銷售面積將同比下降，使得整體價格逐漸將為平穩(wěn)。最后是供給，由于供地壓力，企業(yè)的資金壓力將逐漸加大。從中長期市場的展望來看，首先是保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，今后將成為住房供應(yīng)的主要部分。第二個，就是18.5萬公頃的保障性住房土地供應(yīng)計劃將逐步落實。

    第三個是未來十年，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間，其健康發(fā)展對我們宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展至關(guān)重要。下面我講一下未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，供大家探討。第一個發(fā)展趨勢是生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，我們的城市建設(shè)要求我們從節(jié)能城市、低碳城市發(fā)展，更多地利用可再生能源，并且多種能源組合利用，實現(xiàn)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。第二個未來的趨勢，就是服務(wù)方式的轉(zhuǎn)變。原來是農(nóng)村和小城市為大城市服務(wù)，將來就是大、中城市為小城市和農(nóng)村服務(wù)。第三個就是未來趨勢，就是服務(wù)對象的轉(zhuǎn)變，為流動人口服務(wù)的時代將到來。過去我們的房地產(chǎn)業(yè)就是為有本地戶口的人服務(wù)的，跟歐美相比，要更加建立為流動人口服務(wù)的房地產(chǎn)銷售體系。第四個未來趨勢，就是消費大眾的時代到來，主要是針對中低收入家庭的消費結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)為消費服務(wù)的時代越來越增強。第五個未來趨勢就是縣域經(jīng)濟的到來，一說進城，誰都想到大城市去，縣域經(jīng)濟需加快發(fā)展，到那時候，縣域房地產(chǎn)業(yè)將逐漸成為主流。第六個發(fā)展趨勢就是規(guī)模投資將逐步增強，當(dāng)前，必須要拿城里的舊房來換，才能買到新房。第七個趨勢，就是我們的建材、物品的質(zhì)量將逐步跟上，包括我們一些相關(guān)的產(chǎn)品。第八個未來趨勢就是個性化建設(shè)，將來這種統(tǒng)一裝修時代將逐步過渡到個性化建設(shè)、標準化產(chǎn)品，這需要我們花很長時間的努力。

    房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，住房建設(shè)的規(guī)模逐漸擴大，都將依賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以上就是我講的一些趨勢，如果有興趣的話，我們也可以深入交流。

    以下講一下低碳建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響，隨著溫室效應(yīng)的增強，在各個地區(qū)，每個建筑、各種資源條件和技術(shù)條件下都會產(chǎn)生不同的碳排放的結(jié)果，只要我們的居住方式有所改變的話，就必須要實現(xiàn)低碳建筑。國內(nèi)目前對低碳建筑的標準存在很多爭議，但是真正阻礙低碳建筑進入市場的，更有各種客觀因素的影響，一是從產(chǎn)業(yè)政策來看，在中國，很多項目沒有低碳建材可買。第二個，就是成本高，要運用很多的技術(shù)，成本就必然要增加，開發(fā)商的房子應(yīng)用低碳技術(shù)以后，房價還是根據(jù)周邊的價格來定，價格還是高于消費者的消費水平。如果低碳建筑的成本很高，開發(fā)商就會增加建筑成本。設(shè)計師對相關(guān)設(shè)計重視不夠到位，導(dǎo)致建筑成本增加過高。其次，國內(nèi)目前很多設(shè)計師只顧著賺錢，只關(guān)注宏大的單體，使建筑難以實現(xiàn)低碳技術(shù)。最后，中國房地產(chǎn)業(yè)還是粗放型的增長方式，尤其是上市公司為了保住以后的銷售，一旦轉(zhuǎn)型，銷售收入就會下降，如果發(fā)展低碳的綠色建筑，政府就必須要有相關(guān)的政策出臺，同時，要有相關(guān)的補貼，真正推動低碳建筑進入生活，只有政策先調(diào)整到位，低碳建筑才能更多地走向消費者的，包括建設(shè)行業(yè)管理者的管理機制，以及居住者觀念的轉(zhuǎn)變。比如說我們的垃圾分類，在中國很難做起來，這就好比是當(dāng)前中國的低碳技術(shù)的現(xiàn)狀。

    隨著行業(yè)競爭的升級，新時代的低碳熱潮蓄勢待發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際上是扮演著房地產(chǎn)業(yè)的整合角色，更加需要整合產(chǎn)業(yè)的資源，形成優(yōu)勢品牌和供應(yīng)鏈，進而提升產(chǎn)品的質(zhì)量，提高勞動者的效率。在低碳形勢下，房地產(chǎn)建筑需要我們更加先進的施工技術(shù)、建筑工藝等等，由于專業(yè)限制，開發(fā)商的成本核算與開發(fā)商所采用的材料、技術(shù)不相匹配。我們協(xié)會目前正決定搭建一個橋梁，把最優(yōu)秀的供應(yīng)商招過來進行研究，使得開發(fā)商能夠更經(jīng)濟、更容易掌握低碳建筑所需要的材料和技術(shù)，向相關(guān)的產(chǎn)品企業(yè)進行優(yōu)質(zhì)地搭配。由于缺乏系統(tǒng)的資源信息，往往事半功倍，最終，無法保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，于是，優(yōu)秀項目的開發(fā)采用優(yōu)秀建筑品牌，為建材采購提供決策依據(jù)，讓老百姓住上舒適的房子，這就是我們協(xié)會所做的工作，我們協(xié)會在2009年第九屆住博會上提出了“明日之家”，今年我們還要推出“明日之家”系列，從科學(xué)的規(guī)劃，到建筑、裝修，等等，都能達到合理的應(yīng)用，以及施工當(dāng)中的環(huán)保應(yīng)用，提高了居住住房的居住標準。

    作為開發(fā)建設(shè)房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必將成為低碳化建筑建設(shè)的主力軍，如果完全靠效率、完全靠各方面的補貼，搞成一個高成本的低碳，本身就是矛盾的，所以我感覺，隨著技術(shù)的發(fā)展，低碳能夠形成一個產(chǎn)業(yè)，在取暖、制冷、水處理、垃圾處理當(dāng)中，我們相信，都會有更多的技術(shù)達到低碳的效果，現(xiàn)在地源熱泵各種產(chǎn)品將更加豐富。原來供熱曾經(jīng)是北方城市的老大難，現(xiàn)在通過地源熱泵各種可再生能源技術(shù)的使用，已經(jīng)很好地解決了這一難題。同時，可以通過我們將傳統(tǒng)的散熱器節(jié)能達到20%以上。同時，市場上30%的供暖主要是采取地板供暖……

    總之，舒適、環(huán)保和人性化，會為我們提供更多的全新的低碳產(chǎn)品，使人們的生活更加健康、更加美好！