江書(shū)平：

    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家好，很高興來(lái)到南京參加我們“2010第二屆中國(guó)地源熱泵行業(yè)高層論壇”。我來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，是咱們產(chǎn)品的主要用戶(hù)。我們是行業(yè)協(xié)會(huì)的主管部門(mén)，主要代表中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)進(jìn)行相關(guān)合作，特別是為相關(guān)企業(yè)服務(wù)。上午聽(tīng)的咱們九位專(zhuān)家和領(lǐng)導(dǎo)的演講，受益匪淺，主要就地源熱泵在做低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性，同時(shí)，就中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)以及低碳建筑的情況做一些介紹。首先，我介紹一下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品時(shí)代，創(chuàng)新是產(chǎn)品的靈魂，房地產(chǎn)的新設(shè)計(jì)、新技術(shù)和新節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，綠色、環(huán)保、低碳、智能化等技術(shù)已經(jīng)成為發(fā)展的主流，是房地產(chǎn)創(chuàng)新品牌以及產(chǎn)品層出不窮的原因之一。我們的很多企業(yè)家，對(duì)我們的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，不管遇到什么問(wèn)題都是非常有信心的。目前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了很多文件，我認(rèn)為，主要是對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)監(jiān)督部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，滿(mǎn)足群眾的基本住房需求而出臺(tái)的。小平同志在80年代就講過(guò)，美國(guó)建國(guó)200多年了，為什么美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？現(xiàn)在來(lái)看，說(shuō)明我們太過(guò)于重視我們的房地產(chǎn)業(yè)了，這就是為什么資本主義國(guó)家沒(méi)有成為重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，從某一方面來(lái)講，我們出臺(tái)的政策太多了，有的與房地產(chǎn)企業(yè)的信用有關(guān)系的，有的與中國(guó)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展的變化有關(guān)系。所以今后要在政策范圍之內(nèi)依法做好企業(yè)、做好項(xiàng)目，在創(chuàng)造中求發(fā)展，要轉(zhuǎn)變固有的思想模式，多交流、多思考，將企業(yè)置身于大市場(chǎng)的戰(zhàn)略當(dāng)中，全面整合出一個(gè)更大的資源平臺(tái)，才能為企業(yè)謀求到更大的生存空間和發(fā)展空間。這是最重要的。

    最近出臺(tái)的相關(guān)文件，都是在提醒。國(guó)家感覺(jué)到（放任）房地產(chǎn)（的發(fā)展史）要出問(wèn)題的，趕快要提醒，就是要讓我們因地制宜做好我們的房地產(chǎn)業(yè)，這就是我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。下面我把我們房地產(chǎn)業(yè)研究的課題，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢(shì)與情況做一個(gè)報(bào)告，有興趣的代表等會(huì)可以交流。

    首先是現(xiàn)狀。新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，措施嚴(yán)、密集程度空前，加快了調(diào)控力度。受四月份新政的影響，土地市場(chǎng)，包括新房和二手房的市場(chǎng)量跌價(jià)升，消費(fèi)者觀(guān)望情緒日益濃厚，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于效果的觀(guān)察期，短期內(nèi)，中央和地方出臺(tái)更嚴(yán)密的政策可能性比較小，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)升溫，將逐步影響到市場(chǎng)的走勢(shì)。同時(shí)，下半年開(kāi)始，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將逐步轉(zhuǎn)到調(diào)價(jià)控量的趨勢(shì)上，我們也預(yù)計(jì)到，會(huì)有更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來(lái)。首先我們看信貸利率政策，這是宏觀(guān)調(diào)控的重要手段。提高了信貸門(mén)檻的政策，使改善需求受到影響，同時(shí)，也限制了囤地和炒房，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的影響鮮明，購(gòu)二手房、購(gòu)第二套房來(lái)講，提高了首付、利率，達(dá)到一倍。第三個(gè)，新政支持房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保障房的供給，2009年僅棚改房就要達(dá)到280萬(wàn)套，這幾乎是一個(gè)死指標(biāo)。同時(shí)，各地陸續(xù)出臺(tái)了細(xì)則和市場(chǎng)監(jiān)控的措施。

    可以說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了效果的專(zhuān)項(xiàng)期，近期，主要是確保保障，以及規(guī)范市場(chǎng)的交易秩序，不斷出臺(tái)更新、更嚴(yán)的政策。同時(shí)，房地產(chǎn)政策短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)剔除房地產(chǎn)的投資功能，同時(shí)，避免房地產(chǎn)行業(yè)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，土地招投標(biāo)的制度不會(huì)改變，但是政府會(huì)有更多的手段，避免對(duì)政府財(cái)政稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)多的依賴(lài)性。第四，涉及到對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。首先是土地市場(chǎng)，供應(yīng)量增加，企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，同時(shí)，對(duì)有較大影響的地塊可以招標(biāo)，特別是東部地區(qū)成交量持續(xù)低迷，全年的銷(xiāo)售面積將同比下降，使得整體價(jià)格逐漸將為平穩(wěn)。最后是供給，由于供地壓力，企業(yè)的資金壓力將逐漸加大。從中長(zhǎng)期市場(chǎng)的展望來(lái)看，首先是保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，今后將成為住房供應(yīng)的主要部分。第二個(gè)，就是18.5萬(wàn)公頃的保障性住房土地供應(yīng)計(jì)劃將逐步落實(shí)。

    第三個(gè)是未來(lái)十年，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間，其健康發(fā)展對(duì)我們宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。下面我講一下未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，供大家探討。第一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，我們的城市建設(shè)要求我們從節(jié)能城市、低碳城市發(fā)展，更多地利用可再生能源，并且多種能源組合利用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。第二個(gè)未來(lái)的趨勢(shì)，就是服務(wù)方式的轉(zhuǎn)變。原來(lái)是農(nóng)村和小城市為大城市服務(wù)，將來(lái)就是大、中城市為小城市和農(nóng)村服務(wù)。第三個(gè)就是未來(lái)趨勢(shì)，就是服務(wù)對(duì)象的轉(zhuǎn)變，為流動(dòng)人口服務(wù)的時(shí)代將到來(lái)。過(guò)去我們的房地產(chǎn)業(yè)就是為有本地戶(hù)口的人服務(wù)的，跟歐美相比，要更加建立為流動(dòng)人口服務(wù)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售體系。第四個(gè)未來(lái)趨勢(shì)，就是消費(fèi)大眾的時(shí)代到來(lái)，主要是針對(duì)中低收入家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)為消費(fèi)服務(wù)的時(shí)代越來(lái)越增強(qiáng)。第五個(gè)未來(lái)趨勢(shì)就是縣域經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，一說(shuō)進(jìn)城，誰(shuí)都想到大城市去，縣域經(jīng)濟(jì)需加快發(fā)展，到那時(shí)候，縣域房地產(chǎn)業(yè)將逐漸成為主流。第六個(gè)發(fā)展趨勢(shì)就是規(guī)模投資將逐步增強(qiáng)，當(dāng)前，必須要拿城里的舊房來(lái)?yè)Q，才能買(mǎi)到新房。第七個(gè)趨勢(shì)，就是我們的建材、物品的質(zhì)量將逐步跟上，包括我們一些相關(guān)的產(chǎn)品。第八個(gè)未來(lái)趨勢(shì)就是個(gè)性化建設(shè)，將來(lái)這種統(tǒng)一裝修時(shí)代將逐步過(guò)渡到個(gè)性化建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，這需要我們花很長(zhǎng)時(shí)間的努力。

    房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，住房建設(shè)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，都將依賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以上就是我講的一些趨勢(shì)，如果有興趣的話(huà)，我們也可以深入交流。

    以下講一下低碳建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，隨著溫室效應(yīng)的增強(qiáng)，在各個(gè)地區(qū)，每個(gè)建筑、各種資源條件和技術(shù)條件下都會(huì)產(chǎn)生不同的碳排放的結(jié)果，只要我們的居住方式有所改變的話(huà)，就必須要實(shí)現(xiàn)低碳建筑。國(guó)內(nèi)目前對(duì)低碳建筑的標(biāo)準(zhǔn)存在很多爭(zhēng)議，但是真正阻礙低碳建筑進(jìn)入市場(chǎng)的，更有各種客觀(guān)因素的影響，一是從產(chǎn)業(yè)政策來(lái)看，在中國(guó)，很多項(xiàng)目沒(méi)有低碳建材可買(mǎi)。第二個(gè)，就是成本高，要運(yùn)用很多的技術(shù)，成本就必然要增加，開(kāi)發(fā)商的房子應(yīng)用低碳技術(shù)以后，房?jī)r(jià)還是根據(jù)周邊的價(jià)格來(lái)定，價(jià)格還是高于消費(fèi)者的消費(fèi)水平。如果低碳建筑的成本很高，開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加建筑成本。設(shè)計(jì)師對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)重視不夠到位，導(dǎo)致建筑成本增加過(guò)高。其次，國(guó)內(nèi)目前很多設(shè)計(jì)師只顧著賺錢(qián)，只關(guān)注宏大的單體，使建筑難以實(shí)現(xiàn)低碳技術(shù)。最后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是粗放型的增長(zhǎng)方式，尤其是上市公司為了保住以后的銷(xiāo)售，一旦轉(zhuǎn)型，銷(xiāo)售收入就會(huì)下降，如果發(fā)展低碳的綠色建筑，政府就必須要有相關(guān)的政策出臺(tái)，同時(shí)，要有相關(guān)的補(bǔ)貼，真正推動(dòng)低碳建筑進(jìn)入生活，只有政策先調(diào)整到位，低碳建筑才能更多地走向消費(fèi)者的，包括建設(shè)行業(yè)管理者的管理機(jī)制，以及居住者觀(guān)念的轉(zhuǎn)變。比如說(shuō)我們的垃圾分類(lèi)，在中國(guó)很難做起來(lái)，這就好比是當(dāng)前中國(guó)的低碳技術(shù)的現(xiàn)狀。

    隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，新時(shí)代的低碳熱潮蓄勢(shì)待發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際上是扮演著房地產(chǎn)業(yè)的整合角色，更加需要整合產(chǎn)業(yè)的資源，形成優(yōu)勢(shì)品牌和供應(yīng)鏈，進(jìn)而提升產(chǎn)品的質(zhì)量，提高勞動(dòng)者的效率。在低碳形勢(shì)下，房地產(chǎn)建筑需要我們更加先進(jìn)的施工技術(shù)、建筑工藝等等，由于專(zhuān)業(yè)限制，開(kāi)發(fā)商的成本核算與開(kāi)發(fā)商所采用的材料、技術(shù)不相匹配。我們協(xié)會(huì)目前正決定搭建一個(gè)橋梁，把最優(yōu)秀的供應(yīng)商招過(guò)來(lái)進(jìn)行研究，使得開(kāi)發(fā)商能夠更經(jīng)濟(jì)、更容易掌握低碳建筑所需要的材料和技術(shù)，向相關(guān)的產(chǎn)品企業(yè)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)地搭配。由于缺乏系統(tǒng)的資源信息，往往事半功倍，最終，無(wú)法保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，于是，優(yōu)秀項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)采用優(yōu)秀建筑品牌，為建材采購(gòu)提供決策依據(jù)，讓老百姓住上舒適的房子，這就是我們協(xié)會(huì)所做的工作，我們協(xié)會(huì)在2009年第九屆住博會(huì)上提出了“明日之家”，今年我們還要推出“明日之家”系列，從科學(xué)的規(guī)劃，到建筑、裝修，等等，都能達(dá)到合理的應(yīng)用，以及施工當(dāng)中的環(huán)保應(yīng)用，提高了居住住房的居住標(biāo)準(zhǔn)。

    作為開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必將成為低碳化建筑建設(shè)的主力軍，如果完全靠效率、完全靠各方面的補(bǔ)貼，搞成一個(gè)高成本的低碳，本身就是矛盾的，所以我感覺(jué)，隨著技術(shù)的發(fā)展，低碳能夠形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，在取暖、制冷、水處理、垃圾處理當(dāng)中，我們相信，都會(huì)有更多的技術(shù)達(dá)到低碳的效果，現(xiàn)在地源熱泵各種產(chǎn)品將更加豐富。原來(lái)供熱曾經(jīng)是北方城市的老大難，現(xiàn)在通過(guò)地源熱泵各種可再生能源技術(shù)的使用，已經(jīng)很好地解決了這一難題。同時(shí)，可以通過(guò)我們將傳統(tǒng)的散熱器節(jié)能達(dá)到20%以上。同時(shí)，市場(chǎng)上30%的供暖主要是采取地板供暖……

    總之，舒適、環(huán)保和人性化，會(huì)為我們提供更多的全新的低碳產(chǎn)品，使人們的生活更加健康、更加美好！