1.行業(yè)定位：房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新動(dòng)力

       房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比較高，且高度關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時(shí)土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速有所放緩，但仍處于成長(zhǎng)過(guò)程中，在此期間衍生的地產(chǎn)金融、增值服務(wù)等也將逐步發(fā)展，并進(jìn)一步為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。展望未來(lái)五年，在十三五規(guī)劃目標(biāo)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大，房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)和聯(lián)動(dòng)其他行業(yè)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體，未來(lái)五年新增城鎮(zhèn)人口住房需求以及現(xiàn)有人口改善型需求均需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提來(lái)滿足。此外，十三五的重要目標(biāo)為消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)明顯加大，住房消費(fèi)作為消費(fèi)的主要組成部分，未來(lái)仍會(huì)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，未來(lái)五年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用。

       2.發(fā)展環(huán)境：城鎮(zhèn)化推動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放，穩(wěn)健貨幣政策為市場(chǎng)營(yíng)造良好資金環(huán)境

       (1)城鎮(zhèn)化推動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放，GDP有望保持中高速增長(zhǎng)

       結(jié)合聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2020年勞動(dòng)力人口占比也將逐步降至70%左右?！?014-2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，2020年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)將促使人口紅利持續(xù)釋放，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。其次，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)均出現(xiàn)了有利變化，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效。再次，近期高層領(lǐng)導(dǎo)多次表態(tài)可以適當(dāng)擴(kuò)大財(cái)政赤字，央行存款準(zhǔn)備金率仍然處于高位，財(cái)政和貨幣政策均具備較大穩(wěn)增長(zhǎng)的空間。綜合多方金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持6.5%以上的中高速增長(zhǎng)。

       (2)央行適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力，穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場(chǎng)資金合理充裕

       國(guó)際局勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、美元進(jìn)入加息周期等客觀環(huán)境以及美元指數(shù)的歷史規(guī)律均顯示未來(lái)五年美元將進(jìn)入新一輪升值周期，這一趨勢(shì)將促使國(guó)際資本持續(xù)流向美國(guó)，中國(guó)也面臨資本外流的壓力。而人民幣納入SDR后有利于國(guó)際機(jī)構(gòu)增持人民幣資產(chǎn)，減緩國(guó)內(nèi)資本外流，同時(shí)央行也將適時(shí)動(dòng)用貨幣政策工具，以平衡資本流出壓力，保持國(guó)內(nèi)資金合理充裕。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平。

       (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束高速增長(zhǎng)，去庫(kù)存背景下土地成交將有所回落

       1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷推進(jìn)，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、貨幣環(huán)境總體寬松共同推動(dòng)了行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。與1998年相比，2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)9.9倍，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超過(guò)30倍。2014年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售、價(jià)格和投資相繼出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入理性回歸階段。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企也引起了中央高度重視，去庫(kù)存將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作。在此背景下，中央及地方將嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來(lái)土地成交將繼續(xù)回落。

       3.市場(chǎng)預(yù)判：未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，商品住宅需求總量約53億平方米

       (1)模型預(yù)判：商品住宅需求總量與過(guò)去五年基本持平，投資和銷(xiāo)售額小幅增長(zhǎng)

       根據(jù)"中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型"，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平；從總量看，未來(lái)五年商品住宅新開(kāi)工面積為50.6億平方米；開(kāi)發(fā)投資額為37.7萬(wàn)億元；銷(xiāo)售額為40.9萬(wàn)億元。從2016-2020年復(fù)合增速來(lái)看，商品住宅銷(xiāo)售面積年均微幅下降1.5%左右，新開(kāi)工面積年均下降2.2%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)4.8%左右，銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)5.0%左右。

       (2)需求來(lái)源分析：新增城鎮(zhèn)人口住房需求仍為市場(chǎng)主流，拆遷改造需求占比持續(xù)提升，改善型需求增加。

       未來(lái)五年新增住房總體需求超過(guò)85億平方米，其中53億平方米由商品住宅的形式供應(yīng)?？傂枨笾?，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高帶來(lái)的改善型需求占26.4%；拆遷改造需求占比34.4%。政策調(diào)整將有助于市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，二胎政策全面放開(kāi)為市場(chǎng)拓展需求空間；棚戶區(qū)改造、貨幣化補(bǔ)償政策將刺激中低收入群體的住房需求；隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，以追求生活品質(zhì)提高為主的改善型住房需求將穩(wěn)步增加。

       (3)市場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，未來(lái)住房消費(fèi)更加注重品質(zhì)提升

       房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)，未來(lái)五年市場(chǎng)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)提升。需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，第三次人口生育高峰帶來(lái)的剛性住房需求逐漸減弱，婚房剛需下降，改善型需求將提升。二胎政策全面放開(kāi)后，二胎出生將增加改善型需求，對(duì)于三四線城市影響將高于一二線。產(chǎn)品方面，高品質(zhì)、設(shè)計(jì)獨(dú)特、綠色環(huán)保等宜居產(chǎn)品市場(chǎng)空間更大。服務(wù)方面，打造高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全面升級(jí)將成房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展趨勢(shì)。

        4.企業(yè)格局：強(qiáng)者恒強(qiáng)下市場(chǎng)集中度穩(wěn)步提高，"地產(chǎn)+金融"加速企業(yè)分化

       (1)競(jìng)爭(zhēng)格局：2000億以上的企業(yè)數(shù)將達(dá)到7家，TOP10房企市場(chǎng)份額超20%

       未來(lái)5年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增速放緩，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊偻较陆?，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化依舊，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)突出，行業(yè)集中度穩(wěn)步提升。預(yù)計(jì)2015年7家千億房企格局不改，而500-1000億企業(yè)將達(dá)9家，到2020年將有7家兩千億級(jí)企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)，而TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額均值將達(dá)2000億元左右，市場(chǎng)占有率將超過(guò)20%。

       (2)地產(chǎn)+金融：股權(quán)投資強(qiáng)化房企與金融機(jī)構(gòu)合作，資產(chǎn)證券化開(kāi)拓企業(yè)融資新路徑

       未來(lái)5年，地產(chǎn)與金融的持續(xù)融合將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，而地產(chǎn)金融也將成為企業(yè)加速分化的催化劑。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯提升，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率攀高，通過(guò)股權(quán)投資攤低風(fēng)險(xiǎn)的需求量增加，股權(quán)投資強(qiáng)化了金融機(jī)構(gòu)與房企的合作紐帶，共生共贏成為趨勢(shì)。另外，資產(chǎn)證券化通過(guò)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)、信貸資產(chǎn)等，釋放萬(wàn)億流動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓了新的融資路徑，將成為未來(lái)企業(yè)競(jìng)逐的新熱點(diǎn)。

       未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵影響因素--三四線城市的庫(kù)存之惑

       1.庫(kù)存現(xiàn)狀：總量過(guò)剩、結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)去庫(kù)存迎大考

       目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存狀況較為復(fù)雜，既存在全國(guó)總量規(guī)模過(guò)剩的問(wèn)題，也存在各級(jí)城市結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，同時(shí)不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的庫(kù)存情況也差異較大。中國(guó)指數(shù)研究院通過(guò)對(duì)幾十個(gè)三四線城市的實(shí)地調(diào)研與深入分析，發(fā)現(xiàn)約八成三四線城市存在庫(kù)存壓力，并且三四線城市之間庫(kù)存壓力差別較大。鎮(zhèn)江、錦州、余姚等土地供應(yīng)過(guò)剩，需求基本飽和，人口增長(zhǎng)乏力，庫(kù)存壓力突出；常州、臺(tái)州、涪陵等庫(kù)存水平較高，但在政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下面臨去庫(kù)存機(jī)遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，存在發(fā)展機(jī)遇。

       2.庫(kù)存去化策略建議：強(qiáng)化消費(fèi)與供應(yīng)端引導(dǎo)，構(gòu)建三四線城市可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

       中央層面，短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)住房需求，積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革、推進(jìn)棚改及棚改貨幣化安置，促進(jìn)庫(kù)存去化，長(zhǎng)期仍依賴戶籍、土地、財(cái)稅改革等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全；地方層面，應(yīng)暫緩?fù)恋毓?yīng)，完善區(qū)域交通及生活配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)城市特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，吸引人口流入，增加住房需求；企業(yè)層面，應(yīng)秉持理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫(kù)存三四線城市的投資，并以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品升級(jí)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。