1.行業(yè)定位：房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)轉型將為經(jīng)濟發(fā)展增添新動力

       房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)模優(yōu)勢突出，在國民經(jīng)濟中占比較高，且高度關聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時土地出讓收入是地方政府財政收入的重要組成部分，影響地方經(jīng)濟發(fā)展。雖然目前我國房地產(chǎn)行業(yè)增速有所放緩，但仍處于成長過程中，在此期間衍生的地產(chǎn)金融、增值服務等也將逐步發(fā)展，并進一步為經(jīng)濟增長做出貢獻。展望未來五年，在十三五規(guī)劃目標下，我國經(jīng)濟增長壓力較大，房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮自身規(guī)模優(yōu)勢和聯(lián)動其他行業(yè)優(yōu)勢，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體，未來五年新增城鎮(zhèn)人口住房需求以及現(xiàn)有人口改善型需求均需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提來滿足。此外，十三五的重要目標為消費對于經(jīng)濟增長的貢獻明顯加大，住房消費作為消費的主要組成部分，未來仍會保持增長趨勢?？傮w來看，未來五年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮拉動經(jīng)濟增長的重要作用。

       2.發(fā)展環(huán)境：城鎮(zhèn)化推動人口紅利持續(xù)釋放，穩(wěn)健貨幣政策為市場營造良好資金環(huán)境

       (1)城鎮(zhèn)化推動人口紅利持續(xù)釋放，GDP有望保持中高速增長

       結合聯(lián)合國人口署預測，預計到2020年勞動力人口占比也將逐步降至70%左右?！?014-2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，2020年城鎮(zhèn)化率將達到60%，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進將促使人口紅利持續(xù)釋放，為經(jīng)濟發(fā)展注入強大動力。其次，最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)結構和需求結構均出現(xiàn)了有利變化，結構調(diào)整初見成效。再次，近期高層領導多次表態(tài)可以適當擴大財政赤字，央行存款準備金率仍然處于高位，財政和貨幣政策均具備較大穩(wěn)增長的空間。綜合多方金融機構預測，未來五年中國經(jīng)濟仍將保持6.5%以上的中高速增長。

       (2)央行適時調(diào)控以平衡資本流出壓力，穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場資金合理充裕

       國際局勢、經(jīng)濟發(fā)展、美元進入加息周期等客觀環(huán)境以及美元指數(shù)的歷史規(guī)律均顯示未來五年美元將進入新一輪升值周期，這一趨勢將促使國際資本持續(xù)流向美國，中國也面臨資本外流的壓力。而人民幣納入SDR后有利于國際機構增持人民幣資產(chǎn)，減緩國內(nèi)資本外流，同時央行也將適時動用貨幣政策工具，以平衡資本流出壓力，保持國內(nèi)資金合理充裕。根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國際經(jīng)驗，預計未來五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平。

       (3)房地產(chǎn)市場結束高速增長，去庫存背景下土地成交將有所回落

       1998年以來，房地產(chǎn)市場化不斷推進，同時宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步增長、貨幣環(huán)境總體寬松共同推動了行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。與1998年相比，2014年全國商品房銷售面積增長9.9倍，商品房銷售額增長超過30倍。2014年以來，商品房銷售、價格和投資相繼出現(xiàn)調(diào)整，市場進入理性回歸階段。同時，房地產(chǎn)市場庫存高企也引起了中央高度重視，去庫存將成為未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的重要工作。在此背景下，中央及地方將嚴控土地供應總量，調(diào)節(jié)土地供應結構，未來土地成交將繼續(xù)回落。

       3.市場預判：未來五年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，商品住宅需求總量約53億平方米

       (1)模型預判：商品住宅需求總量與過去五年基本持平，投資和銷售額小幅增長

       根據(jù)"中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，預計未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平；從總量看，未來五年商品住宅新開工面積為50.6億平方米；開發(fā)投資額為37.7萬億元；銷售額為40.9萬億元。從2016-2020年復合增速來看，商品住宅銷售面積年均微幅下降1.5%左右，新開工面積年均下降2.2%左右，開發(fā)投資額年均增長4.8%左右，銷售額年均增長5.0%左右。

       (2)需求來源分析：新增城鎮(zhèn)人口住房需求仍為市場主流，拆遷改造需求占比持續(xù)提升，改善型需求增加。

       未來五年新增住房總體需求超過85億平方米，其中53億平方米由商品住宅的形式供應?？傂枨笾?，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高帶來的改善型需求占26.4%；拆遷改造需求占比34.4%。政策調(diào)整將有助于市場需求持續(xù)釋放，二胎政策全面放開為市場拓展需求空間；棚戶區(qū)改造、貨幣化補償政策將刺激中低收入群體的住房需求；隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，以追求生活品質(zhì)提高為主的改善型住房需求將穩(wěn)步增加。

       (3)市場特點：市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段，未來住房消費更加注重品質(zhì)提升

       房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)，未來五年市場更加注重產(chǎn)品品質(zhì)提升。需求結構繼續(xù)調(diào)整，第三次人口生育高峰帶來的剛性住房需求逐漸減弱，婚房剛需下降，改善型需求將提升。二胎政策全面放開后，二胎出生將增加改善型需求，對于三四線城市影響將高于一二線。產(chǎn)品方面，高品質(zhì)、設計獨特、綠色環(huán)保等宜居產(chǎn)品市場空間更大。服務方面，打造高標準社區(qū)，實現(xiàn)物業(yè)服務全面升級將成房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展趨勢。

        4.企業(yè)格局：強者恒強下市場集中度穩(wěn)步提高，"地產(chǎn)+金融"加速企業(yè)分化

       (1)競爭格局：2000億以上的企業(yè)數(shù)將達到7家，TOP10房企市場份額超20%

       未來5年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求增速放緩，多數(shù)房企業(yè)績增速同步下降，但行業(yè)競爭格局分化依舊，強者恒強的馬太效應突出，行業(yè)集中度穩(wěn)步提升。預計2015年7家千億房企格局不改，而500-1000億企業(yè)將達9家，到2020年將有7家兩千億級企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)，而TOP10企業(yè)銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。

       (2)地產(chǎn)+金融：股權投資強化房企與金融機構合作，資產(chǎn)證券化開拓企業(yè)融資新路徑

       未來5年，地產(chǎn)與金融的持續(xù)融合將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢，而地產(chǎn)金融也將成為企業(yè)加速分化的催化劑。2014年以來，房地產(chǎn)項目開發(fā)風險明顯提升，企業(yè)資產(chǎn)負債率攀高，通過股權投資攤低風險的需求量增加，股權投資強化了金融機構與房企的合作紐帶，共生共贏成為趨勢。另外，資產(chǎn)證券化通過盤活不動產(chǎn)、信貸資產(chǎn)等，釋放萬億流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓了新的融資路徑，將成為未來企業(yè)競逐的新熱點。

       未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展關鍵影響因素--三四線城市的庫存之惑

       1.庫存現(xiàn)狀：總量過剩、結構失衡，房地產(chǎn)去庫存迎大考

       目前房地產(chǎn)市場的庫存狀況較為復雜，既存在全國總量規(guī)模過剩的問題，也存在各級城市結構性失衡的問題，同時不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的庫存情況也差異較大。中國指數(shù)研究院通過對幾十個三四線城市的實地調(diào)研與深入分析，發(fā)現(xiàn)約八成三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。鎮(zhèn)江、錦州、余姚等土地供應過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、臺州、涪陵等庫存水平較高，但在政策、經(jīng)濟調(diào)整下面臨去庫存機遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強，存在發(fā)展機遇。

       2.庫存去化策略建議：強化消費與供應端引導，構建三四線城市可持續(xù)發(fā)展長效機制

       中央層面，短期內(nèi)繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵住房需求，積極推進住房保障貨幣化改革、推進棚改及棚改貨幣化安置，促進庫存去化，長期仍依賴戶籍、土地、財稅改革等房地產(chǎn)長效機制逐步健全；地方層面，應暫緩土地供應，完善區(qū)域交通及生活配套設施建設，根據(jù)城市特點，優(yōu)化房地產(chǎn)供應結構，促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；企業(yè)層面，應秉持理性和謹慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫存三四線城市的投資，并以消費需求為導向，加快產(chǎn)品升級，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當?shù)厥袌鲂枨蟆?br />