上海市住房保障和房屋管理局9月2日突然下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（下稱《通知》），從“商品房預(yù)售，銷售方案備案，商品房預(yù)訂、銷售行為，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和加大對違法違規(guī)行為查處力度”5個方面，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)管。

  《通知》一經(jīng)出臺，立刻被輿論命名為“滬五條”，也被視為遲遲未能出臺的上海調(diào)控細(xì)則的“替代品”。

   其中，“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”的規(guī)定是整個“滬五條”中最嚴(yán)格和最具體的條款，然而也有避重就輕、老生常談之嫌。該政策其實早在2007年就已提出。而其他4條有關(guān)備案制度、預(yù)訂制度、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和加大違規(guī)查處力度的條款幾乎全部圍繞打擊捂盤惜售，也只是在前兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出過的“舊政”。

   “調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，正是各方主體深度博弈的階段。即便是老調(diào)重彈，加強(qiáng)市場監(jiān)管也有著積極的現(xiàn)實作用。”一位上海地產(chǎn)人士說。

資金監(jiān)管未具體規(guī)定

   上海房管局表示，《通知》是根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部今年有關(guān)預(yù)售房監(jiān)管文件出臺的地方細(xì)則。

    8月，北京醞釀出臺樓盤預(yù)售款專項監(jiān)管政策，要求對預(yù)售房資金進(jìn)行專項監(jiān)管。上海在此次《通知》中也提到類似觀點(diǎn)：“應(yīng)在銷售方案中增加預(yù)售資金監(jiān)管方案和監(jiān)管單位”。

   然而，從目前來看，上海方面還沒有針對監(jiān)管方案的具體解釋，大部分開發(fā)商都對于這項“不太明顯的”條款并不關(guān)心。

   但是，如果上海執(zhí)行力度和其他城市類似，將會對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響。分析人士表示，類似政策對于本身資金鏈相對緊張的開發(fā)商將會產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。由于開發(fā)商往往追求資金滾動開發(fā)，一旦預(yù)售回款被鎖定，很有可能出現(xiàn)開發(fā)商無力支付新拿土地的土地款等情況。實際上，一個樓盤從項目預(yù)售到最終竣工驗收的持續(xù)時間往往在一年以上，類似監(jiān)管措施將使得開發(fā)商資金利用率大幅度降低。

   據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006至2009年期間，預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。

重申“一次性入市”

   此次《通知》重申了“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，明確要求在申請預(yù)售前，房屋測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按《建筑工程施工許可證》確定的建筑規(guī)模一次性進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場鑒證，以此作為預(yù)售許可規(guī)模的依據(jù)。

   這項規(guī)定早在2007年就已在上海開始執(zhí)行。從2007年發(fā)布新政以來，上海市政府已經(jīng)連續(xù)兩次重申須遵守規(guī)定，但執(zhí)行情況一直并不理想。

   據(jù)了解，在實際操作過程中，上海開發(fā)商經(jīng)常采取“一次申請，分批開盤”的方式，一個批次開盤房源多則兩三百套，少的只有數(shù)十套。

   佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，就過往的經(jīng)驗看，多數(shù)開發(fā)商都未對既有規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，也沒有看到有人被處罰，規(guī)定和處罰無法跟進(jìn)。他表示，今年8月份推出的56張預(yù)售證中，49張預(yù)售證面積不到3萬平方米。

   上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年新政后樓盤每批次推出的面積普遍較低，3萬平方米一次性上市樓盤所占新盤比重為15%。今年樓盤供應(yīng)個數(shù)與往年相比已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢，加上樓盤每次上市規(guī)模十分小，供應(yīng)不旺更容易助推市場僵局的延續(xù)。這也是政府再次強(qiáng)調(diào)供應(yīng)秩序的原因所在。

  值得注意的是，《通知》特別注明，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)要對工程現(xiàn)場進(jìn)度進(jìn)行鑒證。專家表示，到底會針對上海全市樓盤還是部分樓盤抽查，是此次政策能否起到作用的關(guān)鍵所在。

收取“誠意金”將受罰

   針對近期出現(xiàn)的違規(guī)預(yù)訂等行為，《通知》強(qiáng)調(diào)商品住房定金合同、銷售合同應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時備案，可售房源不得拒絕對外銷售?！锻ㄖ愤€明確，未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)定、排號、發(fā)放VIP卡、收取誠意金等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

   “誠意金”實際上是目前開發(fā)商積累客戶的最常見手段，通過出售貴賓卡等手段，開發(fā)商向意向客戶收取1 3萬元不等的“誠意金”作為定金，就能夠清楚客戶的積累情況。

   據(jù)上海一家媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海預(yù)售的一些樓盤中，沒有取得預(yù)售許可證卻違規(guī)變相收取“誠意金”的行為相當(dāng)普遍。在位于浦東金高路附近的一處樓盤，工作人員表示，現(xiàn)在預(yù)付5萬元誠意金拿號，開盤時就能享受九五折優(yōu)惠。

   一般來說，目前開盤熱銷的樓盤都經(jīng)過長時間的客戶積累，某些樓盤甚至積累超過半年之久。取消“誠意金”的收取，就意味著客戶積累少了一個重要渠道。據(jù)悉，相關(guān)部門已經(jīng)明確告知開發(fā)商，一旦出現(xiàn)收取意向金等行為，開發(fā)商將會受到處罰。

定價監(jiān)管趨嚴(yán)

   《通知》還進(jìn)一步完善商品住房銷售方案備案管理制度，要求區(qū)（縣）房管部門加強(qiáng)對商品住房項目銷售價格和變動幅度等指導(dǎo)和審核，對調(diào)整銷售價格超出備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)（縣）房管部門備案。

    目前還未獲悉上海政府對于樓盤定價的限制程度，只是部分高價樓盤開盤時間會由政府進(jìn)行適度“調(diào)節(jié)”，以控制一段時間以內(nèi)樓盤上市后的市場均價。

    不過在北京市場，政府已經(jīng)動用行政手段干預(yù)開發(fā)商定價。在上海方面，《通知》要求，開發(fā)商需要對超出備案銷售方案范圍的調(diào)價，再次上報備案。

    陸騎麟認(rèn)為，上海政府有關(guān)價格定價可以規(guī)定得更加嚴(yán)厲，包括定價機(jī)制也應(yīng)該公開，并非開發(fā)商定多少價，政府就批準(zhǔn)。“應(yīng)該更貼近市場，而非變相鼓勵開發(fā)商捂盤。”