上海市住房保障和房屋管理局9月2日突然下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（下稱《通知》），從“商品房預(yù)售，銷售方案?jìng)浒福唐贩款A(yù)訂、銷售行為，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和加大對(duì)違法違規(guī)行為查處力度”5個(gè)方面，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。
《通知》一經(jīng)出臺(tái)，立刻被輿論命名為“滬五條”，也被視為遲遲未能出臺(tái)的上海調(diào)控細(xì)則的“替代品”。
其中，“3萬(wàn)平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”的規(guī)定是整個(gè)“滬五條”中最嚴(yán)格和最具體的條款，然而也有避重就輕、老生常談之嫌。該政策其實(shí)早在2007年就已提出。而其他4條有關(guān)備案制度、預(yù)訂制度、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和加大違規(guī)查處力度的條款幾乎全部圍繞打擊捂盤惜售，也只是在前兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出過(guò)的“舊政”。
“調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，正是各方主體深度博弈的階段。即便是老調(diào)重彈，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管也有著積極的現(xiàn)實(shí)作用。”一位上海地產(chǎn)人士說(shuō)。
資金監(jiān)管未具體規(guī)定
上海房管局表示，《通知》是根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部今年有關(guān)預(yù)售房監(jiān)管文件出臺(tái)的地方細(xì)則。
8月，北京醞釀出臺(tái)樓盤預(yù)售款專項(xiàng)監(jiān)管政策，要求對(duì)預(yù)售房資金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管。上海在此次《通知》中也提到類似觀點(diǎn)：“應(yīng)在銷售方案中增加預(yù)售資金監(jiān)管方案和監(jiān)管單位”。
然而，從目前來(lái)看，上海方面還沒(méi)有針對(duì)監(jiān)管方案的具體解釋，大部分開(kāi)發(fā)商都對(duì)于這項(xiàng)“不太明顯的”條款并不關(guān)心。
但是，如果上海執(zhí)行力度和其他城市類似，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響。分析人士表示，類似政策對(duì)于本身資金鏈相對(duì)緊張的開(kāi)發(fā)商將會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。由于開(kāi)發(fā)商往往追求資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一旦預(yù)售回款被鎖定，很有可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付新拿土地的土地款等情況。實(shí)際上，一個(gè)樓盤從項(xiàng)目預(yù)售到最終竣工驗(yàn)收的持續(xù)時(shí)間往往在一年以上，類似監(jiān)管措施將使得開(kāi)發(fā)商資金利用率大幅度降低。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006至2009年期間，預(yù)售款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比重達(dá)四成。
重申“一次性入市”
此次《通知》重申了“3萬(wàn)平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，明確要求在申請(qǐng)預(yù)售前，房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按《建筑工程施工許可證》確定的建筑規(guī)模一次性進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)鑒證，以此作為預(yù)售許可規(guī)模的依據(jù)。
這項(xiàng)規(guī)定早在2007年就已在上海開(kāi)始執(zhí)行。從2007年發(fā)布新政以來(lái)，上海市政府已經(jīng)連續(xù)兩次重申須遵守規(guī)定，但執(zhí)行情況一直并不理想。
據(jù)了解，在實(shí)際操作過(guò)程中，上海開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采取“一次申請(qǐng)，分批開(kāi)盤”的方式，一個(gè)批次開(kāi)盤房源多則兩三百套，少的只有數(shù)十套。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，就過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都未對(duì)既有規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，也沒(méi)有看到有人被處罰，規(guī)定和處罰無(wú)法跟進(jìn)。他表示，今年8月份推出的56張預(yù)售證中，49張預(yù)售證面積不到3萬(wàn)平方米。
上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年新政后樓盤每批次推出的面積普遍較低，3萬(wàn)平方米一次性上市樓盤所占新盤比重為15%。今年樓盤供應(yīng)個(gè)數(shù)與往年相比已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，加上樓盤每次上市規(guī)模十分小，供應(yīng)不旺更容易助推市場(chǎng)僵局的延續(xù)。這也是政府再次強(qiáng)調(diào)供應(yīng)秩序的原因所在。
值得注意的是，《通知》特別注明，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)要對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行鑒證。專家表示，到底會(huì)針對(duì)上海全市樓盤還是部分樓盤抽查，是此次政策能否起到作用的關(guān)鍵所在。
收取“誠(chéng)意金”將受罰
針對(duì)近期出現(xiàn)的違規(guī)預(yù)訂等行為，《通知》強(qiáng)調(diào)商品住房定金合同、銷售合同應(yīng)當(dāng)通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時(shí)備案，可售房源不得拒絕對(duì)外銷售?！锻ㄖ愤€明確，未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡、收取誠(chéng)意金等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。
“誠(chéng)意金”實(shí)際上是目前開(kāi)發(fā)商積累客戶的最常見(jiàn)手段，通過(guò)出售貴賓卡等手段，開(kāi)發(fā)商向意向客戶收取1 3萬(wàn)元不等的“誠(chéng)意金”作為定金，就能夠清楚客戶的積累情況。
據(jù)上海一家媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海預(yù)售的一些樓盤中，沒(méi)有取得預(yù)售許可證卻違規(guī)變相收取“誠(chéng)意金”的行為相當(dāng)普遍。在位于浦東金高路附近的一處樓盤，工作人員表示，現(xiàn)在預(yù)付5萬(wàn)元誠(chéng)意金拿號(hào)，開(kāi)盤時(shí)就能享受九五折優(yōu)惠。
一般來(lái)說(shuō)，目前開(kāi)盤熱銷的樓盤都經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累，某些樓盤甚至積累超過(guò)半年之久。取消“誠(chéng)意金”的收取，就意味著客戶積累少了一個(gè)重要渠道。據(jù)悉，相關(guān)部門已經(jīng)明確告知開(kāi)發(fā)商，一旦出現(xiàn)收取意向金等行為，開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到處罰。
定價(jià)監(jiān)管趨嚴(yán)
《通知》還進(jìn)一步完善商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾碇贫?，要求區(qū)（縣）房管部門加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格和變動(dòng)幅度等指導(dǎo)和審核，對(duì)調(diào)整銷售價(jià)格超出備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)（縣）房管部門備案。
目前還未獲悉上海政府對(duì)于樓盤定價(jià)的限制程度，只是部分高價(jià)樓盤開(kāi)盤時(shí)間會(huì)由政府進(jìn)行適度“調(diào)節(jié)”，以控制一段時(shí)間以內(nèi)樓盤上市后的市場(chǎng)均價(jià)。
不過(guò)在北京市場(chǎng)，政府已經(jīng)動(dòng)用行政手段干預(yù)開(kāi)發(fā)商定價(jià)。在上海方面，《通知》要求，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)超出備案銷售方案范圍的調(diào)價(jià)，再次上報(bào)備案。
陸騎麟認(rèn)為，上海政府有關(guān)價(jià)格定價(jià)可以規(guī)定得更加嚴(yán)厲，包括定價(jià)機(jī)制也應(yīng)該公開(kāi)，并非開(kāi)發(fā)商定多少價(jià)，政府就批準(zhǔn)。“應(yīng)該更貼近市場(chǎng)，而非變相鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商捂盤。”
