迎合低碳經(jīng)濟的大勢，“低碳”正成為許多新建房地產(chǎn)項目的重要賣點。

　　讓房地產(chǎn)為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型“買單”

　　當所有人的目光都投向房價問題的時候，少有人關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。事實上，房地產(chǎn)業(yè)能否順應低碳經(jīng)濟的大勢，走上一條低能耗、低排放的發(fā)展道路，或許將在更大程度上決定這個行業(yè)的前景。

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是高能耗、高排放的大戶。從建材的生產(chǎn)、運輸，到造房子過程中建造、維修、拆除，以及住宅運行過程中照明、采暖、使用家用電器，都消耗大量能源。資料顯示，隨著城鎮(zhèn)化加快推進，預計到2020年，房屋在建造和使用過程中的能耗將占社會總能耗的40%，成為第一能耗大戶。

　　據(jù)測算，如果將房屋建設(shè)和使用過程中的能耗折算為碳排放，新建1平方米的建筑就要排放約0.8噸二氧化碳，按照我國當前每年新建20億平方米房屋計算，相當于每年增加碳排放16億噸。整個建筑業(yè)的碳排放量幾乎占到全國碳排放總量的50%，遠遠高于交通運輸和工業(yè)領(lǐng)域。每年竣工面積達7億平方米以上的房地產(chǎn)業(yè)，無疑又是建筑業(yè)中碳排放的大戶。

　　房地產(chǎn)業(yè)高能耗、高排放的現(xiàn)實，也意味著房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能減排、走“低碳地產(chǎn)”之路潛力巨大、空間廣闊。

　　“很多人都在說中國經(jīng)濟發(fā)展要‘去房地產(chǎn)化’，實際上是說中國經(jīng)濟發(fā)展不能僅靠房地產(chǎn)投資來拉動。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，低碳地產(chǎn)恰好是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個契機，既能發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長的優(yōu)勢，又具有低能耗、低排放的特點。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，發(fā)展低碳地產(chǎn)，意味著要使用低碳的建材、低碳的施工方式、低碳的裝修、家電等，因此這不僅將促進房地產(chǎn)業(yè)本身的節(jié)能減排，還將帶動上下游幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)加大節(jié)能減排力度，從而為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整開拓一條十分重要的轉(zhuǎn)型途徑。

　　“過去我們認為房地產(chǎn)業(yè)科技含量低，不能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型做貢獻，這種認識是錯誤的。對上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)是一個‘買單者’，房地產(chǎn)走什么樣的道路，決定了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)走什么樣的道路。”聶梅生說，“要努力讓房地產(chǎn)為中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型買單，而不是為中國經(jīng)濟的惡性膨脹買單。”

　　“低碳”需要可量化的評估

　　“低碳地產(chǎn)”早已不是新鮮的概念，與此相似的“綠色住宅”、“低碳社區(qū)”等提法近年來在房地產(chǎn)市場上蔚然成風。

　　然而，當前市場上大多數(shù)號稱低碳的項目，僅僅把低碳作為促銷的噱頭或抬高身價的鍍金。而各種機構(gòu)頒發(fā)的獎項，也讓低碳地產(chǎn)逐漸淪為“低碳炒作”的工具。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，缺乏權(quán)威的、可量化、可操作的認定標準是目前低碳地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大問題。這導致開發(fā)商缺乏指導，購房者缺乏參考，低碳地產(chǎn)長期停留在概念上，難以評估。

　　針對這一現(xiàn)狀，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在近10年推廣“生態(tài)住區(qū)”的實踐基礎(chǔ)上，編制了《中國綠色低碳住區(qū)減碳技術(shù)評估框架體系》，目前已上報有關(guān)部門審批。

　　據(jù)了解，《評估體系》參照目前在全球覆蓋最廣、最權(quán)威的節(jié)能認證標準體系《美國綠色建筑標準LEED》，確立了住區(qū)碳排放量的計算方法。將建筑節(jié)能、節(jié)水、綠化和低碳交通四大系統(tǒng)節(jié)約的能源折算為相應的碳減排量，并進行量化的評分。

　　2009年起，房地產(chǎn)商會已經(jīng)在全國不同氣候區(qū)首批選取了10個“綠色低碳住宅示范項目”，通過在這些項目示范、推廣綠色低碳技術(shù)，促進綠色金融、低碳技術(shù)、低碳產(chǎn)品的應用。

　　以示范項目上海經(jīng)緯城市綠洲項目為例，該項目建筑面積是28.7萬平方米，綠地率43%，年單位面積減碳量2.26公斤；節(jié)水率25.4%，年單位面積減碳量0.92公斤；節(jié)能率56.2%，年單位面積減碳量18.07公斤；機動車停車位1562個，全部參與“每天少開1公里車”倡導，年單位面積減碳量0.72公斤。整個項目減碳量合計是每年每平方米21.97公斤，年總減碳量達6303噸，年運行費用節(jié)省315.1萬元。

　　值得注意的是，10個示范項目并不是人們印象中的豪宅，多數(shù)是普通住宅項目，甚至包括經(jīng)濟適用房項目。“實際上，低碳住宅的開發(fā)成本，每平方米充其量只會增加200—300元，這對于開發(fā)成本來說，普通住宅完全能夠做到。”聶梅生表示，低碳住宅不等于高價豪宅，編制《評估體系》的目的是推進所有普通住宅的低碳化，而不是僅僅做幾個低碳的形象工程。

　　探索低碳地產(chǎn)金融支持

　　在許多行業(yè)，節(jié)能減排之所以推進緩慢，“節(jié)能不省錢”是重要原因。按照《評估體系》提出的方法，低碳地產(chǎn)能不能做到為開發(fā)商和住戶省錢？

　　根據(jù)示范項目的經(jīng)驗，按照每年每平方米減20公斤碳排放的標準，相關(guān)專家算了一筆賬：在住區(qū)方面，目前全國約100億平方米住宅可改造為綠色低碳型住區(qū)，綠化、節(jié)水、節(jié)能、交通四大系統(tǒng)年減碳總量就能達到2億噸。商業(yè)建筑能耗為住區(qū)的10到15倍，估算每年減碳空間至少可達10億噸。再加上建筑施工環(huán)節(jié)可減2億噸。僅以上3項每年可減少的碳排放總量約為14億噸左右，以此節(jié)約的建設(shè)、運營費用可達7000億元左右。

　　在聶梅生看來，《評估體系》對低碳地產(chǎn)發(fā)展的推動力，不僅僅在省錢，而是結(jié)合金融創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式。

　　據(jù)她介紹，目前商會正在探索圍繞《評估體系》，與有關(guān)主管部門合作建立房地產(chǎn)“碳積分”機制，力爭使低碳與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程相關(guān)聯(lián)，并且成為開發(fā)商主動去做的低碳。

　　所謂“碳積分”，即開發(fā)商每開發(fā)一個項目，金融部門都可以根據(jù)《評估體系》對項目的減碳量進行計算、評級，并計入開發(fā)商的信用記錄。做的項目越低碳，開發(fā)商的“碳積分”就越高，貸款和拿地的時候就越有優(yōu)勢。相關(guān)的創(chuàng)投基金也將參考“碳積分”，對低碳地產(chǎn)項目進行股權(quán)投資。

　　目前這套“碳積分”的概念，已經(jīng)受到了一些企業(yè)和基金的認可。“未來房地產(chǎn)業(yè)的騰飛需要兩只翅膀，一是低碳，一是金融。低碳地產(chǎn)必須要創(chuàng)投來支持，用資本和綠色低碳相結(jié)合來促進中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一條與國際接軌的路子。”聶梅生說。

　　聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)十分需要統(tǒng)一、權(quán)威的低碳認定標準，商會完成了制定《評估體系》的第一步，今后的推廣，希望進一步尋求與政府的合作。“我們的目的是一致的，就是推動中國低碳經(jīng)濟和節(jié)能減排事業(yè)的發(fā)展。”

　　需要“普惠型”激勵政策

　　與所有行業(yè)相似，房地產(chǎn)業(yè)要加大節(jié)能減排的力度，除了標準和示范工程，還需要激勵政策的支持。

　　在國際上，建筑節(jié)能做得比較好的國家，政府都有相應的經(jīng)濟激勵政策。如美國規(guī)定，凡在節(jié)能規(guī)范標準基礎(chǔ)上再節(jié)能30%—50%以上的新建建筑，每套可以分別減免稅1000美元到2000美元。我國目前也出臺了一些優(yōu)惠政策，如一些項目若采取地源熱泵、太陽能等新能源，財政將給予補貼。

　　“目前的政策還局限于對新產(chǎn)品新技術(shù)應用的激勵，而不是一種普惠型的政策機制。”聶梅生建議，可以將減碳指標設(shè)置為土地出讓的一項參數(shù)，改變單純“價高者得”的土地出讓方式。這樣一來，不僅能夠降低低碳項目的開發(fā)成本，也將促使房地產(chǎn)企業(yè)主動應用綠色低碳技術(shù)，還有利于平抑地價和房價。

　　萬科集團有關(guān)負責人認為，有效的激勵政策不僅可以分擔企業(yè)在低碳建筑起步階段的一系列成本和風險，更能夠增強企業(yè)在低碳領(lǐng)域投入研究和發(fā)展的決心。這些政策還會產(chǎn)生一系列輔助作用，其影響對全社會的環(huán)保理念、居住理念都會產(chǎn)生長遠的滲透力，從而形成一種規(guī)模效應，大大降低推廣低碳建筑的難度。

　　住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心專家提出，應當制定國家低碳建筑發(fā)展的中長期規(guī)劃，盡快把能源、綠化、交通整合在一起，成立專門管理機構(gòu)，進行系統(tǒng)管理和部署。技術(shù)、政策、法規(guī)多管齊下，逐步形成“政府主導、市場主體、全社會參與”的良好格局。