迎合低碳經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)，“低碳”正成為許多新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。

　　讓房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“買單”

　　當(dāng)所有人的目光都投向房?jī)r(jià)問(wèn)題的時(shí)候，少有人關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)能否順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)，走上一條低能耗、低排放的發(fā)展道路，或許將在更大程度上決定這個(gè)行業(yè)的前景。

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是高能耗、高排放的大戶。從建材的生產(chǎn)、運(yùn)輸，到造房子過(guò)程中建造、維修、拆除，以及住宅運(yùn)行過(guò)程中照明、采暖、使用家用電器，都消耗大量能源。資料顯示，隨著城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)，預(yù)計(jì)到2020年，房屋在建造和使用過(guò)程中的能耗將占社會(huì)總能耗的40%，成為第一能耗大戶。

　　據(jù)測(cè)算，如果將房屋建設(shè)和使用過(guò)程中的能耗折算為碳排放，新建1平方米的建筑就要排放約0.8噸二氧化碳，按照我國(guó)當(dāng)前每年新建20億平方米房屋計(jì)算，相當(dāng)于每年增加碳排放16億噸。整個(gè)建筑業(yè)的碳排放量幾乎占到全國(guó)碳排放總量的50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域。每年竣工面積達(dá)7億平方米以上的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑又是建筑業(yè)中碳排放的大戶。

　　房地產(chǎn)業(yè)高能耗、高排放的現(xiàn)實(shí)，也意味著房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能減排、走“低碳地產(chǎn)”之路潛力巨大、空間廣闊。

　　“很多人都在說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要‘去房地產(chǎn)化’，實(shí)際上是說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能僅靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，低碳地產(chǎn)恰好是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)契機(jī)，既能發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，又具有低能耗、低排放的特點(diǎn)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，發(fā)展低碳地產(chǎn)，意味著要使用低碳的建材、低碳的施工方式、低碳的裝修、家電等，因此這不僅將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)本身的節(jié)能減排，還將帶動(dòng)上下游幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)加大節(jié)能減排力度，從而為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整開(kāi)拓一條十分重要的轉(zhuǎn)型途徑。

　　“過(guò)去我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)科技含量低，不能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做貢獻(xiàn)，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。對(duì)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)‘買單者’，房地產(chǎn)走什么樣的道路，決定了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)走什么樣的道路。”聶梅生說(shuō)，“要努力讓房地產(chǎn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型買單，而不是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的惡性膨脹買單。”

　　“低碳”需要可量化的評(píng)估

　　“低碳地產(chǎn)”早已不是新鮮的概念，與此相似的“綠色住宅”、“低碳社區(qū)”等提法近年來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上蔚然成風(fēng)。

　　然而，當(dāng)前市場(chǎng)上大多數(shù)號(hào)稱低碳的項(xiàng)目，僅僅把低碳作為促銷的噱頭或抬高身價(jià)的鍍金。而各種機(jī)構(gòu)頒發(fā)的獎(jiǎng)項(xiàng)，也讓低碳地產(chǎn)逐漸淪為“低碳炒作”的工具。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，缺乏權(quán)威的、可量化、可操作的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是目前低碳地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大問(wèn)題。這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商缺乏指導(dǎo)，購(gòu)房者缺乏參考，低碳地產(chǎn)長(zhǎng)期停留在概念上，難以評(píng)估。

　　針對(duì)這一現(xiàn)狀，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在近10年推廣“生態(tài)住區(qū)”的實(shí)踐基礎(chǔ)上，編制了《中國(guó)綠色低碳住區(qū)減碳技術(shù)評(píng)估框架體系》，目前已上報(bào)有關(guān)部門審批。

　　據(jù)了解，《評(píng)估體系》參照目前在全球覆蓋最廣、最權(quán)威的節(jié)能認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)體系《美國(guó)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)LEED》，確立了住區(qū)碳排放量的計(jì)算方法。將建筑節(jié)能、節(jié)水、綠化和低碳交通四大系統(tǒng)節(jié)約的能源折算為相應(yīng)的碳減排量，并進(jìn)行量化的評(píng)分。

　　2009年起，房地產(chǎn)商會(huì)已經(jīng)在全國(guó)不同氣候區(qū)首批選取了10個(gè)“綠色低碳住宅示范項(xiàng)目”，通過(guò)在這些項(xiàng)目示范、推廣綠色低碳技術(shù)，促進(jìn)綠色金融、低碳技術(shù)、低碳產(chǎn)品的應(yīng)用。

　　以示范項(xiàng)目上海經(jīng)緯城市綠洲項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目建筑面積是28.7萬(wàn)平方米，綠地率43%，年單位面積減碳量2.26公斤；節(jié)水率25.4%，年單位面積減碳量0.92公斤；節(jié)能率56.2%，年單位面積減碳量18.07公斤；機(jī)動(dòng)車停車位1562個(gè)，全部參與“每天少開(kāi)1公里車”倡導(dǎo)，年單位面積減碳量0.72公斤。整個(gè)項(xiàng)目減碳量合計(jì)是每年每平方米21.97公斤，年總減碳量達(dá)6303噸，年運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省315.1萬(wàn)元。

　　值得注意的是，10個(gè)示范項(xiàng)目并不是人們印象中的豪宅，多數(shù)是普通住宅項(xiàng)目，甚至包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。“實(shí)際上，低碳住宅的開(kāi)發(fā)成本，每平方米充其量只會(huì)增加200—300元，這對(duì)于開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)，普通住宅完全能夠做到。”聶梅生表示，低碳住宅不等于高價(jià)豪宅，編制《評(píng)估體系》的目的是推進(jìn)所有普通住宅的低碳化，而不是僅僅做幾個(gè)低碳的形象工程。

　　探索低碳地產(chǎn)金融支持

　　在許多行業(yè)，節(jié)能減排之所以推進(jìn)緩慢，“節(jié)能不省錢”是重要原因。按照《評(píng)估體系》提出的方法，低碳地產(chǎn)能不能做到為開(kāi)發(fā)商和住戶省錢？

　　根據(jù)示范項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，按照每年每平方米減20公斤碳排放的標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)專家算了一筆賬：在住區(qū)方面，目前全國(guó)約100億平方米住宅可改造為綠色低碳型住區(qū)，綠化、節(jié)水、節(jié)能、交通四大系統(tǒng)年減碳總量就能達(dá)到2億噸。商業(yè)建筑能耗為住區(qū)的10到15倍，估算每年減碳空間至少可達(dá)10億噸。再加上建筑施工環(huán)節(jié)可減2億噸。僅以上3項(xiàng)每年可減少的碳排放總量約為14億噸左右，以此節(jié)約的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可達(dá)7000億元左右。

　　在聶梅生看來(lái)，《評(píng)估體系》對(duì)低碳地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)力，不僅僅在省錢，而是結(jié)合金融創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式。

　　據(jù)她介紹，目前商會(huì)正在探索圍繞《評(píng)估體系》，與有關(guān)主管部門合作建立房地產(chǎn)“碳積分”機(jī)制，力爭(zhēng)使低碳與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程相關(guān)聯(lián)，并且成為開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去做的低碳。

　　所謂“碳積分”，即開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，金融部門都可以根據(jù)《評(píng)估體系》對(duì)項(xiàng)目的減碳量進(jìn)行計(jì)算、評(píng)級(jí)，并計(jì)入開(kāi)發(fā)商的信用記錄。做的項(xiàng)目越低碳，開(kāi)發(fā)商的“碳積分”就越高，貸款和拿地的時(shí)候就越有優(yōu)勢(shì)。相關(guān)的創(chuàng)投基金也將參考“碳積分”，對(duì)低碳地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。

　　目前這套“碳積分”的概念，已經(jīng)受到了一些企業(yè)和基金的認(rèn)可。“未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的騰飛需要兩只翅膀，一是低碳，一是金融。低碳地產(chǎn)必須要?jiǎng)?chuàng)投來(lái)支持，用資本和綠色低碳相結(jié)合來(lái)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一條與國(guó)際接軌的路子。”聶梅生說(shuō)。

　　聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)十分需要統(tǒng)一、權(quán)威的低碳認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，商會(huì)完成了制定《評(píng)估體系》的第一步，今后的推廣，希望進(jìn)一步尋求與政府的合作。“我們的目的是一致的，就是推動(dòng)中國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)和節(jié)能減排事業(yè)的發(fā)展。”

　　需要“普惠型”激勵(lì)政策

　　與所有行業(yè)相似，房地產(chǎn)業(yè)要加大節(jié)能減排的力度，除了標(biāo)準(zhǔn)和示范工程，還需要激勵(lì)政策的支持。

　　在國(guó)際上，建筑節(jié)能做得比較好的國(guó)家，政府都有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。如美國(guó)規(guī)定，凡在節(jié)能規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再節(jié)能30%—50%以上的新建建筑，每套可以分別減免稅1000美元到2000美元。我國(guó)目前也出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，如一些項(xiàng)目若采取地源熱泵、太陽(yáng)能等新能源，財(cái)政將給予補(bǔ)貼。

　　“目前的政策還局限于對(duì)新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用的激勵(lì)，而不是一種普惠型的政策機(jī)制。”聶梅生建議，可以將減碳指標(biāo)設(shè)置為土地出讓的一項(xiàng)參數(shù)，改變單純“價(jià)高者得”的土地出讓方式。這樣一來(lái)，不僅能夠降低低碳項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，也將促使房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)應(yīng)用綠色低碳技術(shù)，還有利于平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。

　　萬(wàn)科集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，有效的激勵(lì)政策不僅可以分擔(dān)企業(yè)在低碳建筑起步階段的一系列成本和風(fēng)險(xiǎn)，更能夠增強(qiáng)企業(yè)在低碳領(lǐng)域投入研究和發(fā)展的決心。這些政策還會(huì)產(chǎn)生一系列輔助作用，其影響對(duì)全社會(huì)的環(huán)保理念、居住理念都會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的滲透力，從而形成一種規(guī)模效應(yīng)，大大降低推廣低碳建筑的難度。

　　住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心專家提出，應(yīng)當(dāng)制定國(guó)家低碳建筑發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃，盡快把能源、綠化、交通整合在一起，成立專門管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行系統(tǒng)管理和部署。技術(shù)、政策、法規(guī)多管齊下，逐步形成“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、全社會(huì)參與”的良好格局。